Наиболее эффективное использование земельного участка


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Определение наиболее эффективного использования недвижимости. Критерии анализа наиболее эффективного использования недвижимости. Основные приемы в анализе наилучшего использования недвижимости. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: УЧАСТОК ВЫРОВНЯТЬ БУДУТ ПРОБЛЕМЫ / PLOT LEVEL WILL BE PROBLEMS / ДОМ НА СКЛОНЕ

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки с учетом всех социально-экономических, физических, политических факторов и отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, а также ожидаемую т енденцию изменения этого соотношения.

С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость собственности при этом будет максимальной.

Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наиболее эффективного использования. Метод анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости основан на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости highest and best use analysis.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости гласит: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки. Данный принцип является базовым основным для реализации всех трех подходов к оценке недвижимости затратного, сравнительного, доходного см. Процесс анализа и отбора вариантов использования осуществляется по результатам экспертизы рис.

Выбор варианта использования не может осуществляться на основе одного сколь угодно сложного формального критерия. Для достижения перечисленных целей используют методы экспертных оценок. Аналитическая служба разрабатывает систему критериев в виде анкет опросных листов для экспертов, назначив для каждого из критериев весовые коэффициенты в зависимости от их значимости.

Анализируя анкеты, эксперт выбираег один из предложенных ответов на каждый вопрос анкеты и отмечает выбранный им ответ. Анализ факторов, косвенно влияющих на район объекта недвижимости. Анализ факторов, влияющих на объект недвижимости. Местопо ложение Физические возможно сти Условия продаж Временные факторы Условия финансирова ния Итог: Определение наиболее эффективного использования земельного участка как свободпого. Анализ технических, эксплуатационных и финансовых характеристик объекта недвижимости.

Финансовое обеспечение Техническая экспертиза Итог: Определение вариантов вероятного использования недвижимости с учетом существующих улучшений. Анализ наиболее эффективного исполь с учетом существующих зования земельною участка улучшений. Проверка вариантов по критериям наиболее эффективного использования.

Законодательно разрешено. Физически осуществимо. Финансово целесообразно. Максимально продуктивно. Анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости Сравнение вариантов производится по единой шкале критериев, охватывающих все ключевые аспекты их эффективности. Результирующий рейтинг варианта рассчитывается суммированием произведений весовых коэффициентов критериев на значение оценки выбранного экспертом ответа. Логическая цепочка выбора приемлемого варианта представлена на схеме см.

На первом этапе изучается уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, природно-климатических и политических. Экономические факторы: - налоги в области недвижимости; - финансирование строительства и реконструкции; - предложение; - спрос; - обеспеченность населения объектами социально-культурного и бытового назначения; - уровень жизни населения; - уровень и динамика инфляции; - уровень сбережений населения; - состояние и перспектива строительства; - структура и динамика цен на недвижимость в данном регионе; - общие характеристики продавцов и покупателей на рынке недвижимости.

Политические факторы: - законодательство об ипотеке; - законы о собственности; - законы об операциях с недвижимостью; - законы в области экологии и использования природных ресурсов; - зонирование территорий; - закон о залоге; - законодательство в области строительства; - кадастры; - позиция местных органов власти; - политическая стабильность. На первом этапе анализу подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на состояние оцениваемого объекта.

На втором этапе проводится анализ следующих параметров объектов недвижимости. Местоположение: - транспортная доступность; - пешеходная доступность; - наличие и состояние инженерных коммуникаций; - наличие объектов социально-культурного назначения; - размещение объектов в плане города района ; - примыкающее окружение. Физические возможности: - физические параметры; - качество строительства и эксплуатации; - наличие коммунальных услуг; - состояние недвижимости; - функциональная пригодность и исполнение; - привлекательность, комфорт.

Условия продаж: - залоги и заклады; - особые условия сделок; - мотивы продавцов и покупателей. Временные факторы: - дата оценки; - даты известных сделок по аналогам.

Условия финансирования: - соотношение собственных и заемных средств; - сроки кредитования; - процентная ставка; - условия выделения средств. На втором этапе формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный проект и законодательной возможности его реализации; физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

Если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена, например, промышленная застройка, то отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. Основная задача данного анализа - дать ответ на следующие вопросы: 1 если земля есть или будет свободной, как ее следует использовать; 2 какой тип здания или сооружения следует построить и когда.

Для ответа на первый вопрос необходимо проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется главным образом потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование земли в ближнем пригороде как сельскохозяйственной с ростом города может измениться на использование под коттеджную застройку.

Встречаются случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет ременное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок и т. Очень часто застроенный участок анализируется как свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования объекта после реконструкции, модернизации, ремонта, демонтажа и т.

Условно свободный участок рассматривается с точки зрения предстоящего строительства здания, соответствующего наиболее эффективному использованию.

Разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин. Третий этап анализа наиболее эффективного использования недвижимости включает в себя техническую экспертизу и финансовое обеспечение. Техническая экспертиза: - объемно-планировочные показатели; - износ недвижимости; - возможность реконструкции, модернизации; - условия, характер эксплуатации объекта Финансовое обеспечение: - объем имущественных прав; - стоимость строительства; - текущие доходы и расходы.

Основная задача данного анализа - лать ответ на следующие вопросы: 1 как следует использовать существующие улучшения; 2 какой тип реконструкции или модернизации по отношению к существующему объекту следует выполнить и когда. Наиболее эффективное использование собственности как улучшенной - это ее использование при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

Четвертый этап. Выбор нескольких вариантов вероятного использования недвижимости с учетом существующих улучшений. При этом могут возникнуть следующие ситуации: а текущее использование объекта совпадает с расчетным: Vi - Ктск, 10 где V] - расчетный вариант использования недвижимости, р. Пятый этан. Сопоставление выбранных вариантов использования недвижимости с критериями наиболее эффективного использования. Для вариантов, прошедших предварительный отбор на первых четырех этапах, проводится детальный экспертный анализ, включающий процедуру взвешивания критериев, влияющих на эффективность варианта в целом, и определяется его рейтинг по сравнению с другими вариантами.

Это связано с тем, что потребительская и социальная составляющая рынка недвижимости прямому исчислению может поддаваться весьма условно, поскольку многие показатели имеют вероятностный характер.

Система из 19 наиболее значимых критериев табл. Рекомендуемая система критериев имеет цель способствовать: определению соответст вия недвижимости действующим в данной местности законодательным актам; установлению соответствия объектов строительным нормам и правилам; обеспечению максимального возврата инвестируемого капитала; обеспечению единого методического подхода к обоснованию варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Для вариантов, претендующих на использование, выделяются четыре подсистемы: 1. Физической осуществимости.

Максимальной продуктивности. Определяется весомость т, и уровень d, каждого критерия в своей подсистеме. При этом под весомостью т, понимается мера значимости критерия для инвестора. Оценки весомости даются по шкале в долях от ноля до единицы 0 Показатель уровня d, характеризует проектное значение критерия и отражает степень его желательности с точки зрения инвестора. Определение результирующего веса и варианта наиболее эффективного использования Уизи производится после экспертной оценки всех подсистем.

В первую очередь при анализе наиболее эффективного использования следует определить, какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актам. Должны быть проанализированы все документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наиболее эффективному использованию.

Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта как памятника наследия.

Следует заметить, что кроме законодательных ограничений, могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным определенный вариант использования.

Подсистема включает 5 критериев, перечисленных в табл. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму участка, его доступность, вероятность и частоту стихийных бедствий, наводнений, оползней, тайфунов и ураганов, землетрясений и т. Размеры и форма участков могут не соответствовать оптимальному использованию.

Например, участок может быть недостаточным по размеру для строительства промышленного объекта, выбранного как наилучший вариант его использования при существующем зонировании. Топографические и географические особенности также могут накладывать существенные ограничения на использование.

Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня грунтовых вод. Доступность транспортных и коммунальных сетей может оказаться решающим фактором при выборе варианта использования объекта недвижимости. Отсутствие возможности подключения к магистральному и внутриквартальному канализационному коллектору может ис ключить рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых.

Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовый доход, операционные расходы, потери и т. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата капитала.

Именно такой вариант будет являться наиболее эффективным. Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов: повышения арендной ставки, повышения загрузки помещений, снижения риска актива, увеличения срока полезного использования, роста стоимости объекта, снижения интенсивности физического износа. Весомость nij каждого фактора в своей подсистеме и его уровень di в той же подсистеме определяется экспертами по результатам анкетного опроса. Анализируя вопросы анкеты, эксперты отмечают только один выбранный ими ответ.

После заполнения анкет возможный вариант использования получает оценку общего веса Pj в каждой подсистеме факторов, которая определяется как сумма произведений весомости каждого фактора на его уровень. Для финансовой подсистемы и подсистемы максимальной продуктивности эти коэффициенты равны 0,19 и 0,2 соответственно.

Ранжирование вариантов проводится по результирующей оценке Унэн. Необходимым условием принятия варианта к использованию является положительная величина результирующей оценки Ути.

Отрицательная величина оценки но какому-либо одному или группе факторов в одной из подсистем не является причиной отказа от проекта, а свидетельствует о необходимости более детального анализа этих критических факторов и условий, для смягчения которых необходима разработка соответствующих мер.

Характеристика выбранного варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости играет важную роль в выборе базиса при принятии управленческих решений. Целевым критерием и показателем эффективности управления является максимизация доходов, получаемых от недвижимости в процессе ее использования. Это, в свою очередь, связано с максимизацией рыночной стоимости объекта недвижимости. Классификация объектов недвижимости, ориентированная на выбор вида стоимости, позволяет систематизировать этот процесс.

По варианту наиболее эффективного использования объекты недвижимости подразделяются: - на объекты для производства, которое уже имеется или которое можно разместить после окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства; - объекты для инвестиций, которыми владеют с целью получения дохода от аренды или на вложенный капитал; - объекты избыточные, которые больше не нужны ни для ведения бизнеса, ни для извлечения дохода на вложенный капитал, ни для сдачи в аренду; обычно в такие объекты недвижимости инвестиции не вкладываются.

Анализ земельного участка и применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ , который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования освоения, застройки земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями. Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

В статье приводится обоснование выбора наиболее эффективного использования НЭИ объекта недвижимости - свободного от улучшений земельного участка, расположенного в Приморском районе города Санкт-Петербурга, на основе комплексного анализа альтернативных вариантов его использования по основным критериям НЭИ. Обоснование выбора наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется среди разумных, возможных, законных и наиболее рентабельных альтернативных вариантов его использования на основе анализа рынка недвижимости, спроса и предложения на объекты конкретного назначения, индивидуальных характеристик земельного участка и улучшений. Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его максимальную стоимость [1,c. В качестве объекта исследования выбран земельный участок, расположенный в Приморском районе города Санкт-Петербурга. Приморский район является одним из крупнейших районов Санкт-Петербурга и занимает первое место в городе по численности населения и по естественному приросту населения. Район имеет благоприятное географическое положение, занимая тем самым особое место в структуре города. Его территория разделена на несколько муниципальных округов, каждый из которых отличается своей индивидуальностью. Приморский район занимает одно из первых мест в Санкт-Петербурге как по объему инвестиций в располагающееся здесь производство, так и по обороту и прибыли.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной: 1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка. Использование метода сопоставимых продаж для оценки Требуется определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости — земельный участок , застроенный офисным.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости ННЭИ формулируется следующим образом:. Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

2. Оценка недвижимости

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Максимов Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет. Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта. Рассмотрев структуру рынка недвижимости пригорода и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта. При рассмотрении вариантов возможной застройки земельного участка все необходимые расчеты проводятся лишь в предположении того, что данный участок условно свободен от какой-либо застройки то есть условно незастроен.

4 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости

Настоящая методика предназначена для определения инвестиционной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий изменение рельефа, внесение удобрений и т. Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

для определения наиболее эффективного использования земельного участка" // мате- риалы II Международной научно-практической конференции.

Методы выбора наиболее эффективного использования объектов недвижимости

В последнее время необходимость инвестиций в предварительное исследование и разработку концепции территорий и объектов недвижимости понимает все большее число собственников. Для кого необходимо проведение Best Use анализа? Почему Best Use анализ стоит заказать в Мапрекс? Серьезный опыт исследовательской работы на рынке недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Таранец Экономика и оценка недвижимости Конспект лекций. При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования освоения, застройки земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Купить систему Заказать демоверсию.

Некоторые особенности анализа НЭИ в оценке недвижимости

Анализ наилучшего использования недвижимости от Help Development — это возможность сократить риски при инвестировании и избежать ошибок при реализации проекта. Услуга востребована у инвесторов, девелоперов, покупателей земли. Итогом работы по анализу best use земельного участка является отчет, который может стать частью предложения о продаже объекта, инвестиционного проекта, бизнес-плана, использоваться для оценки стоимости недвижимости. Анализ best use — это отправная точка для реализации любого проекта. Именно на его основе формируется концепция развития объекта. Чтобы предложить собственнику оптимальный вариант использования, компания Help Development проводит комплексное исследование. Оно включает:.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки с учетом всех социально-экономических, физических, политических факторов и отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, а также ожидаемую т енденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость собственности при этом будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Видео «Структура отчета об оценке земельных участков «с нуля» по новым ФСО»

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. terlefo

    Поздравляю, замечательное сообщение

  2. Доминика

    Да уж По моему мнению, об этом пишут уже на каждом заборе :)

  3. fahrthebun

    Полностью согласен

  4. Фотий

    Продолжайте также.

  5. somtovithy

    Сайтец супер, однако чувствуется, что необходимо что-нибудь подправить.